Umowa o roboty budowlane – co ją odróżnia od umowy o dzieło?

Choć przepis art. 647 kc jasno precyzuje konieczne elementy umowy o roboty budowlane, w praktyce pojawiają się często trudności z odróżnieniem jej od umowy o dzieło. Najczęściej powstają one, gdy pisemnej umowy brak – która to sytuacja ma miejsce bardzo często, albo przedmiot umowy obejmuje przebudowę, montaż, rozbiórkę – wówczas nie jest jednoznaczne, czy mamy do czynienia z obiektem budowlanym, o którym mowa w art. 647 kc. Tymczasem odróżnienie obu umów ma niebagatelne znaczenie, głównie z powodu terminu przedawnienia roszczeń z nich wynikających (dla umowy o roboty budowlane będzie to termin ogólny, wynikający z art. 118 kc; obecnie 6 lub 3 lata - dla roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, zaś dla umowy o dzieło termin dwuletni).

Umowa o roboty budowlane posiada kilka głównych elementów, które odróżniają ją od umowy o dzieło – sprawdzenie tych elementów powinno ułatwić odpowiedź na pytanie, z jaką umową mamy w praktyce do czynienia.

1. Z jakiego rodzaju przedsięwzięciem mamy do czynienia? Czy jest realizowane na podstawie projektu?

   Najprościej rzecz ujmując, umowie o roboty budowlane będzie towarzyszyć wymóg projektowania i zinstytucjonalizowany nadzór. W przypadku umowy o roboty budowlane będzie to przedsięwzięcie o większych rozmiarach, zindywidualizowanych właściwościach zarówno fizycznych, jak i użytkowych; w orzecznictwie Sądu Najwyższego występuje również pojęcie: pełen profesjonalizm procesu inwestycyjnego”.

2. Jakie wyglądają obowiązki stron w umowie o roboty budowlane?

   W przypadku umowy o roboty budowlane „inwestor zobowiązuje się do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia, zaś wykonawca zobowiązuje się do oddania określonego umową obiektu . W przypadku umowy o dzieło, będzie to wykonanie oznaczonego dzieła przez przyjmującego zamówienie oraz zapłata wynagrodzenia przez zamawiającego.

3. Co jest przedmiotem umowy?

   Z literalnego brzmienia art. 647 wynika, że przedmiotem umowy o roboty budowlane jest obiekt wykonany zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej. Jak doprecyzowuje orzecznictwo, „zasadniczym kryterium rozróżnienia umowy o dzieło i umowy o roboty budowlane jest ocena realizowanej inwestycji stosownie do wymogów Prawa budowlanego”. W przypadku umowy o dzieło, będzie to dzieło oznaczone w umowie, niepodlegające ocenie prawa budowlanego.

4. Kto jest uczestnikiem w procesie realizacji umowy?

   Sprawa jest jasna, gdy w procesie występują uczestnicy procesu budowlanego, w tym inwestor, projektant, inspektor nadzoru budowlanego, kierownik budowy, kierownik robót – wówczas niewątpliwie mamy do czynienia z umową o roboty budowlane. W przypadku braku takich osób, kwestie te będą wymagać odwołania się do dodatkowych elementów umowy, wspominanych wyżej.

5. Co nie będzie umową o roboty budowlane?

   Jak wynika z orzecznictwa, nie stanowi prac budowlanych:

   • ustawienie kiosku, skoro jest to typowy zabieg o charakterze usługowym
   • wykonanie podłączeń elektrycznych do tzw. lottomatu z zabezpieczeniem poprzez uziemienie oraz dokonanie koniecznej naprawy istniejącej instalacji i wymiany podłączeń, tamże
   • instalacja stolarki w budynku mieszkalnym - prace o charakterze wyposażeniowym i uzdatniającym budynek mieszkalny do zamieszkania nie zaś prace budowlane
   • wykonanie ogrodzenia, pomostów hydraulicznych, okien, drzwi i bram
   • część przedsięwzięcia, prace „wycinkowe, wykończeniowe
   • Zmiany lokatorskie polegające na modyfikacji planu mieszkania, wg projektu aranżacji wnętrz – nie będą stanowić umowy o roboty budowlane

Jak widać, przeprowadzenie testu znacznie ułatwi rozróżnienie obu umów, a uchwycenie tej różnicy pozwoli na rzetelne przygotowanie do sprawy sądowej.

 

Anna Krawczuk

[email protected]

665 045 605